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    凤凰知道2014年5月8日:房价“大跳水”,中国会乱吗?

      凤凰新闻客户端撰稿人 魏巍
      【导语】
      五一才过,全国楼市又开始了“激荡”不安,从二手房成交量到商品房成交量,从北上广一线城市,到杭州、成都等二三四线城市,无论是同比还是环比,都呈现出“跌跌不休”的迹象。
      新华社记者在这个假期走访了北京的楼市,冷清的局面使其在文章中断定房价必将走低。各地政府却早已蠢蠢欲动,南宁、无锡、杭州、天津、福州、郑州……通过松动限购等方式救市,专家称若房地产市场持续低迷,松绑调控的政策仍会延续下去。
      ●房价都没怎么跌,政府比开发商还着急
      事情要从近期并不怎么景气的楼市开始说起。近期,降价潮席卷了全国楼市,二三线城市降价声此起彼伏,而一线城市也未能幸免,不久前上海出现高端楼盘7.2折甩卖,深圳宝安西乡一楼盘则因“五一”期间降价引发业主维权。就算是在价格一直坚挺的北京,东三环的房屋直接跳水100多万,仍无人问津。
      根据北京市住建委官方数据显示,5月1日至3日,北京二手房仅成交了31套,同比大降82创2009年有网签记录以来的历史新低;北京商品住宅共成交169套,同比去年五一假期降低78.9并创下了自2008年实行“五一”小长假以来,7年的最低值。
      在如此低迷的市场局势面前,有人就坐不住了,除了开发商,地方政府更是如同热锅上的蚂蚁,纷纷插手救市。除了南宁出台政策突破限购瓶颈以外,河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。深圳一家上市房企高管说:“虽然政府放松调控会很谨慎,但到憋不住的时候还是会救。”
      正是2008年救市让房价 “坐上了火箭”
      说起政府救市房价的故事,这不是第一次,显然也不会是最后一次,但印象最深的那次一定是2008年下半年,“山雨欲来风满楼”之时,砸晕了所有人的那个四万亿。这一年的故事峰回路转,许多开发商从濒临破产的边缘开始逆袭,甚至在几年后成为了全国无人不晓的大鳄。
      2008年上半年的楼市如年初的南方雨雪灾害一样冰冷。3月,恒大启动全球路演公开招股,恰逢国际金融危机全面爆发,上市搁浅。与此同时,国内银行持续捂紧“钱袋子”。内外交困,恒大资金链紧绷,许家印开始到处找钱。而在市场方面,土地市场流拍频现。2009年的“地王”广渠路15号地,在2008年1月招标时则因仅有两家企业投标而流拍。给人留下深刻印象的多个楼盘还是降价,居民购房意愿降到了1999年以来的最低水平。
      到了下半年,国内外经济形势更加紧张。9月15日,雷曼兄弟银行倒闭,美国华尔街金融海啸爆发,波及全球。在这个背景下,几乎所有人都看衰楼市,事情却发生了戏剧性的转折。从9月16日开始,央行开始年内五次下调存款准备金率和存贷款基准利率,降息拉开了救市大幕。房地产交易环节税收优惠也从11月开始实行。最重要的是11月上旬公布的“四万亿计划”,大量的资金流入固定资产投资领域。政策救市,房企降价,楼市复苏,成为2008年底的主旋律。
      从此,中国的房价就陷入了一个循环:房价猛涨、地方政府发财、百姓遭殃、怨声载道→中央政府打压房价、房价平稳、地方政府财政恐慌、百姓高兴→地方政府救市、房价猛涨、地方政府发财、百姓遭殃、怨声载道→中央政府打压房价、房价平稳、地方政府……一直在猛涨、打压、救市。
      ●拯救楼市维持高价,是政府最为积极的头等大事
      各级政府这样一而再、再而三的积极救市,是因为土地财政、税收是政府的输血管,也是银行利润的保证,更是中国经济高增长的助推剂。如果单从上面的数据来看,全年8万多亿的商品房销售收入,政府从这个市场中拿走了近6万亿,再加上银行房贷余额10万亿,购房者全年至少需要支付6000亿的利息,政府的土地收入和税收拿走房地产七成收入看来绝不是神话。
      央行最新数据显示,3月末,房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计,截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。但房地产所涉及的行业多达40多个,银行通过各种理财产品间接投向房地产的资金远远超过15万亿。
      地产大佬胡葆森在“2014绿公司年会”上坦言:整个货币M2总量,从2002年的不足20万亿,到2012年年底,那一届政府换届的时候,到了96万亿,去年经过一年13长,现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了,如果把钱当成水的话,土地、房产一定是最大的蓄水池。这就意味着,投向中国房地产的资金不会少于50万亿。
      2013年,国有土地使用权出让收入4.125万亿元,同比增幅高达44.6受全年商品房销售面积增长17.3销售额增长26.3拉动,房地产营业税5411亿元,增长33.6契税3844亿元,增长33.8土地增值税3294亿元,增长21.1耕地占用税1808亿元,增长11.6城镇土地使用税1719亿元,增长11.5
      因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经引起政府的警觉,房地产与中国经济存在着极为紧密的关系,一旦房地产泡沫被捅破,房价下跌将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪局面。拯救楼市维持高价,从某种意义上来说,是政府最为积极的头等大事。
      ●指望“反腐降房价”更是自欺欺人
      政府不愿意房价下跌,市场需求又在哪儿明摆着,除非经济下行压力极大,否则房价即使上涨空间不大,恐怕还会维持坚挺的局面。于是很多人就憧憬上了“反腐败降房价”。尤其2012年11月后,新一届领导上台以来,反腐败一直是一个主旋律。不少媒体在这一年多以来频繁报道部分城市出现豪宅、别墅“抛售潮”。
      不过,多家机构给出的数据并不支持这一论断。有机构透露,今年2月北京市大户型二手房的成交量由1.1万套减少到8000套,成交量不增反减。链家地产市场研究部的数据也显示,今年2-3月北京140平米以上大户型的成交占比与去年相比并无明显变化。对此现象,显然华远地产董事长任志强分析的更有说服力,他说,“目前中国的干部总共60万,即使人均算上两套住房,又能有多少供应?”也就是说,即便是二手房市场增加了120万套供应,对于缓解目前市场供不应求的矛盾也只是微不足道。房产税都不试点了,多套房拥有者的抛售也无希望,我们只能寄望于官员房产登记抛售房产了。但这是一种自欺欺人的幻想,应该早点丢掉它。
      ●如果房价“大跳水”,中国很可能进入乱局
      一边是老百姓对楼市降价的殷殷期待,另一方面则是政府不肯割肉和放血,同时,还不断地通过各种方式来论证高房价的合理性。比如,财政部专家贾康最近就说:“中国现阶段就出现楼市崩溃,那么中国就很可能会跌进中等收入陷阱,贫富分化加剧,直接影响民生,而且很可能使经济问题政治化,进入乱局。”
      的确,以现行的中国经济体系,如果房价崩盘“大跳水”,对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的,前端是原材料,如钢材、水泥、建材,中间产品是设计、建筑工程、装修等,最后形成的商业物业和住房,牵动的是市场活动的方方面面。中国经济增速的可接受区间现在是很狭窄的,一旦滑出区间,局面会不可接受、不可设想。
      如果老百姓中一部分人强烈希望以非常低的价位拥有住房,那么现在的理性思路应该是申请政府给你提供保障性住房,以后等你收入上升了,再去买商品房。而且,从国际上看,房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60时候,房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65现在就中国城镇化率来看,楼市崩溃点还很远。
      凤凰新闻客户端撰稿人 魏巍

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