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    凤凰知道160624:真的有人会花150万买“学区过道”吗?

    第期
    【导语】
    近日,一则“天价过道学区房”的消息引发了社会的广泛关注。一条位于北京市西城区大耳胡同29号院,宽1.5米长约7米的过道,供院内其他住户进出,不能住人,但在某购房网站上标价150万。之所以标记那么贵,是因为它属于“学区过道”,“买的是过道,只能上学落户,不能建房,也不能住人”,中介强调。这条“学区过道”对口的是北京市第一实验小学。
    在大耳胡同附近,青砖墙上、电线杆上,以及房屋过道中随处可见求购学区房的广告。类似“全款急购学区房,小院或胡同也行”的字样随处可见。“小平房被拆分得四分五裂。不管是过道还是小房间,最多也就10平方米,单价早就超过每平方米10万元。”大耳胡同里的一位居民说,那些被拆分的“小格子”根本称不上是房屋,但却是一些家长梦寐以求的入学资格。
    今年3月,“11.4平米,530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价的记录”的消息在网上热传,后来央视调查为虚假消息,但是在调查中,媒体发现,一个位于东铁匠胡同的13平米的小平房,挂牌价是480万元,折合每平米接近37万元,仍然刷新了普通人对于房价的认知。
    “就近入学”避免了“择校热”,却催生了学区房
    1949年以后,中国一直实行“重点学校”制度,在教育经费、行政、人事等方面对重点学校予以政策倾斜,建立起国家级、部委级、省市级、地市级、县区级等不同层级的重点学校。
    一些家长为了能让自己的孩子进入重点中学,在全国刮起一阵择校风。“重点学校”政策催生了缴纳高额的“赞助费”等权钱交易和暗箱操作。
    为了减少择校现象,1986年,中国颁布的《教育法》对“就近入学”作了明确的规定。按照“就近入学”的原则,中小学会在自己学校附近划分就学范围,如果学生的户籍位于教育行政部门划分的某一学区内,学生就可以免试就近入学。
    家长们从“择校”转向了“择房”,催生了学区房。学区房,指的是被当地教育局划分为名牌小学学区内,能够对口入学的住房。
    学区房价格成为现象,单价令人咋舌
    1998年中国房地产行业稳步上升。近年来,随着房地产市场竞争加剧,开发商纷纷寻找新的卖点,稀缺的教育资源自然而然地引起关注,学区房概念越炒越热。
    好的学区房普遍高出其他房源的20%,尽管价格不菲,仍颇受青睐。2009年,央视报道了北京市主城区内相隔只有二十多米的两套房产,建筑年份,风格和楼层结构都完全相同,但因分属于不同的学区,差价达九千到一万元。
    2014年,北京市开始全面取消共建入学,(中央各部委机关单位、大型央企等往往都和很多“牛校”之间存在共建合作关系,那些“牛校”提供一定的招生名额,一些强势单位与学校共建,基本上可以100%录取。)所有学生都必须就近入学。
    这意味着以后孩子要上好小学,那么在这个学校划片的区域内有一套可以落户的住房就成了必要条件。学区房价格加速上涨,彻底火了起来。“北京最好的小学”北京实验二小的学区房,楼房已从2015年的单价9万涨到了14万,平房单价则已经上涨到了40万。
    在上海,虽然有“沪九条”严厉限购政策,但对口上海市名校上海第一师范附属小学的三和花园、四和花园,其成交价均超过每平方米11万元。对口上海市汇师小学的徐汇区东方曼哈顿小区,挂牌价达到每平方米10万元。
    很多学区房面积小、环境差,买来根本不是为了住
    在文昌胡同里有很多纵向相交的二级胡同,每个小胡同里都有很多门户,挤满了面积狭小的房间。每一个锁着的门里都是一间房子,只要有独立房本的话,就可以上市交易,不管是10平米还是5平米。
    这意味着很多学区房几乎都无法住人。事实上,很多家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格,大小、环境都无所谓。
    央视调查中,东铁匠胡同每平米37万元的13平米小平房,如同临时建筑一样,水泥外墙,单薄门窗,似乎从来没有住过人。
    清华同衡城市规划设计院技术创新中心副总工程师王鹏说:“东西城区的这个学区房的状况,大多数大家买的这些房,并不是去住的,而是只是作为一个投资和一个学位的这个使用。我们实际走访,发现基本上没有自住的情况。”
    即使房地产成交量大跌时期,学区房依旧“有价无房”
    和其他房源不同,学区房几乎不受市场调节的影响,面对一波又一波的楼市调控政策,学区房的抗跌性最强,价值高。优秀教育资源的稀缺,遇上家长们重视教育的心态,让学区房成为了一种刚需。
    房产开发商、房产中介和投机者还针对市场需求大打“学区牌”,利用各种手段炒作学区房概念,不断在学区房交易市场制造泡沫。
    这些因素使得“学区房”非常紧俏,基本上属于卖家一放盘立刻就有人接下,其房价在其他商品房价普遍得到遏制时还在稳步上涨。
    即使在2008年,中国房地产业受到宏观政策积累效应和金融危机效应的双重打击,呈现市场交易量减少、价格增速放缓、资金偏紧的局面,成交量不足是最大的问题。但学区房市场的热度仍丝毫不减,反而有愈演愈烈之势,出现“高价少房”“有价无房”的现象。
    教育部实行多校划片,反而推动了学区房价格上涨
    今年初,教育部下发通知要求,实行多校划片政策。多校划片,就是让一个小区对应多个小学、初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校。另外北京市教委也开始推行多种改革措施,以实现教育资源的均衡配置,为天价学区房降温。
    以北京实验二小为例,已在北京城区内开出了多家分校。但记者在采访中,多数家长对名校的分校并不“感冒”,市场上本校与分校的学区房价格,仍存在巨大差距,本校学区房一房难求,分校学区房却不受重视。
    在种种教育新政之下,学生家长的彷徨和焦虑没有减少,反而有所升级。一方面,新的划片政策令变数增加,加剧了家长的“押宝心态”。另一方面,“牛校”合并普通学校,理论上扩大了优质学区,带动了更大范围的房价上涨。
    今年伊始,学区房又成为家长们关注的热点,“150万天价过道”的出现,都反映了教育政策调控的失灵。
    学区房到处有,但国外的家长普遍没兴趣
    学区房不仅是中国独有的概念。英国从上个世纪60、70 年代起,就开始实行按居住地区分片招生的政策。美国、澳大利亚也基本如此。但是这些国家的人对学区房的热情却不高。
    一方面,是由于在这些国家,私立学校拥有更多的教育资源,国外的家长倾向于为孩子选择私立中小学,而不是就近入学的公立中学。澳大利亚的大部分私立学校地处偏僻,学生采取寄宿制,因此划分学区已没有了意义。美国的私立学校看重钱,只要你能负担得起高昂的学费,并且能够保证在校成绩良好,无论你的居住地在哪,均可入读。
    另一方面,教育理念不太一样。中国“望子成龙”“不能输在起跑线上”的思想十分普遍,要上好的学校才能够出人头地。但是在其他国家,家长们更加尊重孩子的选择,对于在校成绩并不十分强求。
    即使是在绝大多数孩子都上公立中学的日本,也不会为学区房发愁。因为全日本公立小学的硬件设备基本相同,东京最中心区的学校和北海道最边远的小学硬件设备基本没有差别。教师实行每两年轮换流动制,任何老师都有轮换到农村教学的机会。这两条保证了全民义务教育的公平性。在日本,就近入学是以居住地政府登记的居住地址为依据来决定学区和学校的,家搬到哪里,就可在哪里就近入学。
    不解决教育资源分配问题,再多政策也没用
    中国的房地产价格疯狂上涨,“学区房”更是畸形上涨。很多天价学区房已经失去了房屋的属性,它不受环境、市场调节的影响,教育政策对它也失效。一个家长购买学区房仅为了一个入学资格,而有更多的家长在他的后面等待接盘,他们前赴后继地推动着学区房价格的上涨。
    从根本上来说,这反映了中国教育资源的严重不平衡和户籍制度的藩篱。重点中学拥有更好的教育设施、教师资源,北上广等大城市更甚。
    在义务教育阶段, 提供均衡的教育资源是国家不可推卸的责任。从“择校热”到“学区房热”,如果不解决教育资源分配的问题,即使再多的政策出台,最后都只能沦为社会强势群体对弱势群体平等教育权的掠夺。

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